カテゴリー: 02_ ★設計士

こんばんは。設計担当の田中です。
お客さんの土地探しに同行して、奈良県北葛城郡の方面へ行ってきました。

大阪市内と違い、100坪以上の古屋付住宅でも、1500万円前後で購入可能
ということで広々とした土地で、考え方ひとつで、豊かなライフスタイルを
得ることができるように感じます。

郊外の住宅地の土地探しは何度か行きましたが
だいたい40年ぐらいの経た分譲地が、多いです。

これは、高度成長期の頃、たくさん建築された背景があるためです。
私も42歳、ベビーブームのど真ん中に生まれ、その当時、たくさんの住宅
が建てられたのです。

そういう時代の建物ですので、どうしても良し悪しがあります。
また、町自体の特徴として、高齢化しているのが顕著に分かります。

土地探しの鉄則（私なりのですが）
その１、空気感を読んでください。
土地探しは、何よりも、立地です。交通の便、周辺環境、学区の問題、
いろいろ押さえないといけない条件はあると思うのですが
説明は難しいですが、何となく自分たちにフィットした町の雰囲気と
いうものが必ずあります。いろんな条件を総合して『空気感』という形
で必ずピンと表れます。その時こそ、行動に移す時です。

その２、建物そのものを受け入れてください。
全面改装すれば、自分たちの好きなようにガラッと変えることができると
思いがちですが外観イメージはほとんど変わらないし、
建物のボリュームも変わりません。
その土地に建っている建物と環境との関係は、変えることができないのです。
よくあるのが、ないものねだりです。
駐車場を広くしたい、屋根を切り妻からフラット屋根にしたい。
2階をもっと大きく増築したいなど・・・。
弊社のリフォーム（リノベーション）は
新築と同じ住み心地、もしくは、それ以上にリフォームすることを目標としています。
ですので、建物自体は、受け入れ、中身を豊かな空間に変えていくことを
目指したいと思います。

森の中に居るような、広い庭と、そこから望む景色は最高でした。
この、第一印象のすばらしさは大事だと思います。
でも、交通の便、バリアフリーなど問題に感じ出すと、気持ちはどんどんブレ始めます。
ないものねだりなのか、実直に考え出したのか・・・。
土地探しは、葛藤の繰り返しだと思います。

BY タナカ

こんばんは、設計のヤマガタです。
模型ＷＳを間近に控え、当日造っていただく部材の精度を上げています。
モックアップを早い段階でササオさんが造ってくれたおかげで
細かい問題点を発見、修正という追い込み作業中です。

例年、結構バタバタになる模型ＷＳですが、
今年はご参加いただく方々の＋アルファのまでできるのでは、と考えています。

↑試行錯誤の数々。
  どのように組み立ててもらうのが、キレイに仕上がるか・・・。
 

↑各パーツを切り出して、
 
どの部分が難しいのか、どこに時間がかかるのかを実際に組み立てて確認。
良いものになると思います。

まだ若干の空きがあるそうです。
ご興味のある方は是非どうぞ！

byヤマガタ

こんばんは。設計及び営業担当の田中です。

水も電気もガスも何も引き込まれていない敷地があったとします。
おそらく、みなさんは、そんな土地に家を建てようとは思わないと思います。
しかしながら、何もないからこそ自由にインフラ整備ができるとも言えます・・・。

●最終桝がない
下水工事は、大阪市の場合、ただ（無償）で本管まで接続して、
最終桝の設置まで行ってもらえます。ただし、4ヶ月程待たされます。
これは、前のブログでも書きましたが、施主さんが直に水道局に行って
交渉すれば10日は短縮できます。

ところで、下水桝は、約45?角ほどあり、作業スペースを含めると。
60?ほどの空きが必要です。
もし最初から、下水桝が、変な場所に設置されていたら・・・。
下水桝は、新たに引き込まない限り、位置変更することは、ほぼ不可能です。
桝の所だけ、建物をかき込むことは、できないので、基礎ごと道路から
60センチ下がらないといけない狭小な土地であれば、結構ネックになります。

最終桝とはこんな形をしています。道路を割って本管までつなぎます。
だいたい、6人ぐらいで半日仕事です。申請もして頂いて無償はありがたいです。 

●水道(給水管）の引き込みがない。
こちらは、大阪市の場合は、有償です。
道路からの引込みの長さによりますが、約30万?50万（申請費用別）
＋α道路舗装費が必要です。
水道屋さんは、引き込み距離が長くても、短くても、暑そうに土を掘りながら、
工事手間はいっしょやと言いますが、わたしは違うと感じています。
水道は、道路に対して４０?くらいの間口があればﾒｰﾀｰﾎﾞｯｸｽを含めて引き込む
ことが可能です。
※ﾒｰﾀｰの移動も、基本的にはできません。本管から引き込まれる水を止水する
ことができないからです。
何度か、例外を見たことはあります。
  
水道の引き込みも結構深くまで掘ります。メータまで設置が終わると埋め戻して
アスファルト舗装までします。

●ガスの引き込み
ガスは、大阪ガスが、無償で引き込んでくれます。
これは、本当に、全く問題なく、快く引き受けてくれます。
本当に大阪ガスは、太っ腹と感じます。
しかしながら、その費用が、全部、ガス料金に添加されていることを忘れては
なりません。それでも、ガス代は安いと思います。
プロパンガスで育った身としては、都市ガスは非常に割安なエネルギーと
思います。
 
ガス配管は水道の引き込みの真横を通ります。最終的には
ガス屋さんで水道引き込みの所もまとめて道路舗装復旧をお願いします。
比較的浅い所を横断しています。

上記報告では、結構な人手を要していますが、無償の部分が多く、
インフラ整備には意外と費用がかかりません。

何もない土地で水や排水やガスや電気が使える様になると
生命が吹き込まれる様で、感動します。
普通といえばそうなのですが・・・。

参考にしてください。

By タナカ

こんばんは、設計と営業担当の田中です。

今週は、着工中の現場打ち合わせより、
メンテナンスや計画中の物件の現地調査や役所への協議に追われました。

◎最近気づいたこと
新築の際、用途地域と防火地域･給水、下水調査などを行います。

◎用途地域について
用途地域は、住居系地域、工業系地域、商業系地域におおまかに分かれます。
大阪市は、住居系地域のうち中高層住居専用地域以外は、建坪率が80％まで
緩和されています。
ちなみに、東京都内では、全域で緩和がないので敷地に対して60%まで
しか建てれません。
大阪市内では15坪の土地に対して、12坪まで建てれるのに対して
東京都内では、9坪の家しか建てれない計算です。
大阪市の緩和は、10年前ぐらいからだと思いますが
狭小の東京の方で、未だ緩和がないことに驚きました。

◎防火地域について
大阪府下の多くの地域で、準防火地域化が進んでいます。
四条畷市で計画があり、調べていて気づきました。
家などほとんどない山林の方でも、通り一辺倒に準防火地域指定となっており
びっくりしました。
2013年度からの実施です。

気になって、東大阪市等も調べましたが
この2.3年以内に切り替わっていくようです。

準防火地域に切り替わって何がつらいかといいますと
建物を防火構造等にしないといけないことです。

特に、最近では、木造の防火サッシが新しい基準のものに更新されており
旧来の商品の2倍以上の金額となっています。

無指定の法22条地域に比べ、建築コストは10%程度は上がってしまうと
思われます。

準防火地域では、建築確認申請なしで、リフォームにおける増築行為は、一切できません。

◎上水･下水について
こちらは、共に、今月ぐらいから、大阪市内及び、府下において
上下水共に、インターネットで閲覧できる様になりました。
下水や水道の引き込みについて、無ければ有償で道路から引き込まない
といけません。下水については、無償で引き込んでくれます。

余談ですが、下水の引き込みは、管轄の水道工営所が管理していますが
業者が問い合わせても、あまりいい対応をしてくれませんが
施主と名乗って工営所に交渉に行きますと、手のひらを返した様に
親切な対応をしてくれます。
それでも、役所の方々は、昔にくらべると、非常に対応が真摯になってきた
ように感じます。公僕という言い方は失礼ですが、ほんとうに、
よく、働かれていると思います。

いろいろ、長々とすいません。

◎最後に
現場写真があまりないので
例年、行っております、東大阪市枚岡のあじさい園で、見つけました
カタツムリの写真を掲載させて頂きます。

子供の頃、梅雨の時期必ず、見かけたカタツムリを
ここ10年以上、見ていなかったので、驚いて撮影しました。

身近なところでも生態系が確実に変化しています。
我々、工務員は少なからず、環境に傷を残す仕事ですので
自然を労りながら活動を続けたいものです。

BY タナカ